Copropriétés : DPE et Audit Énergétique. Quelles sont les implications juridiques de ces deux diagnostics ?

Publié le 30 Novembre 2023

Le DPE en copropriété a pour but de favoriser la réalisation de travaux d’amélioration et de rénovation énergétique dans les biens d’habitation. Il est obligatoire si le bâtiment est équipé d’une installation collective de chauffage et de refroidissement, quel que soit le nombre de lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

L’audit énergétique, quant à lui, est une analyse plus poussée des performances thermiques du bâtiment. Il ne concerne pour le moment que les biens d’habitation individuels et les immeubles en monopropriété. Il permet cependant d’avoir une vision globale de l’état du bien, de ses forces et de ses faiblesses. Il oriente également de manière précise les copropriétaires sur les travaux à réaliser pour prioriser et planifier les actions nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique.

S’il n’est pas élaboré, le DPE peut donner lieu à une substitution de plein droit par les autorités administratives, en application d’une ordonnance de 2020. Un préfet ou un maire peut donc, afin de vérifier l’état de bon usage et la sécurité des parties communes d’un bâtiment en copropriété qui présente des désordres potentiels, demande la production du DPE. En cas de non-production du document, l’autorité administrative pourra choisir de se substituer d’office et faire réaliser le DPE en lieu et place du syndicat de copropriétaires.

De la même façon, si les travaux prescrits par le DPE n’ont pas été réalisés, la responsabilité du syndicat pourra être engagée si des dommages ayant pour origine les parties communes sont constatés à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers. À cet effet, la jurisprudence impose simplement à la victime de démontrer que son préjudice est bien lié à un défaut d’entretien ou d’amélioration des parties communes. Rien de plus simple si l’on considère les faits tels que : l’absence de DPE et donc, par incidence, l’absence de complétion du carnet d’entretien.

Il n’y a donc, pour le moment, aucune sanction juridique prévue pour l’absence d’audit énergétique en copropriété, puisque ce dernier n’y est pas obligatoire. Cependant l’absence de l’un ou de ces deux documents porte directement préjudice à la valeur du bien. Une mauvaise étiquette énergétique affectera l’ensemble du bien, l’immeuble entier perdant de sa valeur.

Malgré le coût de réalisation de ces deux documents, leur caractère indispensable doit inciter les copropriétaires à les faire réaliser. Le DPE devra figurer au DTG. Le PPT en découlera, uniquement si le DPE fait apparaître des besoins de travaux. L’absence de PPT, dans ce cas, révèlera une bonne santé de l’immeuble et augmentera sa valeur.